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Faire des Pass… fonciers.

Posté dans 6 juillet, 2009 dans Chiffres et nombres, Vie locale. 3 commentaires.

e me flatte de compter parmi les Flambergiens fidèles de chez fidèles, une Flambergienne qui exerce le dur métier de banquière.

Elle ne fait pas que lire cet espace numérique, puisqu’elle a décidé de réaliser pour nous une grande enquête consacrée au Pass-Foncier, dont je vous entretenais il y a quelques jours. (Il s’agit du moyen de financer l’acquisition d’une maison ou d’un appartement des « Jardins de Safi », sur la ZAC Langevin.

Voici donc son analyse rigoureuse et ses conclusions incontestables.

Sois ici publiquement remerciée de cette belle ouvrage, ô toi qui à longueur de journée manies les chiffres, les nombres et les comptes !

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Commençons par le début : j’ai fureté sur internet pour savoir à quoi correspond le fameux prêt dont parlait l’article de Flamberge.

Il s’agit donc du Pass Foncier (des détails sur Service Public). Un organisme du 1% patronal achète le terrain et fait un bail à construction (le fameux bail emphytéotique) et ensuite le loue aux futurs propriétaires pour une durée de 18 à 99 ans, en fait 25 ans maxi, moyennant un loyer.

Ensuite le terrain est vendu au propriétaire de la maison moyennant un prêt sur 10 ans maximum. La loi sur ces fameux prêts donne les règles du Pass Foncier à Montereau, dont le montant maxi est 40 000 €.

Donc pour résumer, (je parlerai toujours hors assurance) le prêt de 40 000 € sur 35 ans dont 25 ans de franchise partielle (on paye juste les intérêts et pas de capital) coûte 54 856,61 €, remboursement de 150 € durant 25 ans et ensuite 414,55 € sur 10 ans.

Le différé coûte à lui seul 45 000 € !

Le même prêt sans différé sur 25 ans ne coûterait que 26 701,01 € pour un remboursement de 222,33 €/mois soit à peine 70 € de plus !

Mais ce prêt ne couvre pas à lui seul le prix de la maison.

Une famille de 4 personnes (2 adultes + 2 enfants) peut bénéficier de 60 200 € de prêt à taux zéro majoré (PTZ majoré pour les initiés !). Je reviendrai sur les modalités de remboursement plus tard car il dépend des revenus.

Ca ne fait toujours pas le compte….

La famille bénéficie d’une aide de l’ANRU de 10 000 € et de la ville de 4 000 €. (Je n’ose imaginer que le prix de la maison donné prend déjà en compte cette aide.)

La famille qui n’a pas bien sûr d’apport personnel à besoin d’un prêt complémentaire de 54 800 € qui, je suppose, est un prêt PAS, bien qu’il ne soit pas très intéressant pour une famille de 2 enfants mais ma démonstration tient avec un prêt bancaire plus traditionnel (seul le montant de l’APL qui devient allocation logement change à la baisse).

Le prêt PAS est proposé par toutes les banques, le taux est à la libre discrétion du banquier, chez nous c’est le même taux que le prêt classique de même durée.

Chez nous, sans négociation de 5%, je suppose que l’on peut trouver moins mais le public des maisons à 15 € est jugé « peu cultivé » et jugé « à risque » par les banques donc pas vraiment de marge de négociation. Par contre, il y a un taux maxi légal est 6,85%, j’ai peur que certains bénéficient de ce taux.

Donc voila mon verdict.

5 classes de revenus.

_*revenus de 17 500€ annuel pour le couple*_