Faire des Pass… fonciers.

Faire des Pass... fonciers. dans Chiffres et nombres 090216084424390113165592e me flatte de compter parmi les Flambergiens fidèles de chez fidèles, une Flambergienne qui exerce le dur métier de banquière.

Elle ne fait pas que lire cet espace numérique, puisqu’elle a décidé de réaliser pour nous une grande enquête consacrée au Pass-Foncier, dont je vous entretenais il y a quelques jours. (Il s’agit du moyen de financer l’acquisition d’une maison ou d’un appartement des « Jardins de Safi », sur la ZAC Langevin.

Voici donc son analyse rigoureuse et ses conclusions incontestables.

Sois ici publiquement remerciée de cette belle ouvrage, ô toi qui à longueur de journée manies les chiffres, les nombres et les comptes !

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Commençons par le début : j’ai fureté sur internet pour savoir à quoi correspond le fameux prêt dont parlait l’article de Flamberge.

Il s’agit donc du Pass Foncier (des détails sur Service Public). Un organisme du 1% patronal achète le terrain et fait un bail à construction (le fameux bail emphytéotique) et ensuite le loue aux futurs propriétaires pour une durée de 18 à 99 ans, en fait 25 ans maxi, moyennant un loyer.

Ensuite le terrain est vendu au propriétaire de la maison moyennant un prêt sur 10 ans maximum. La loi sur ces fameux prêts donne les règles du Pass Foncier à Montereau, dont le montant maxi est 40 000.

Donc pour résumer, (je parlerai toujours hors assurance) le prêt de 40 000 sur 35 ans dont 25 ans de franchise partielle (on paye juste les intérêts et pas de capital) coûte 54 856,61 €, remboursement de 150 € durant 25 ans et ensuite 414,55 € sur 10 ans.

Le différé coûte à lui seul 45 000 € !

Le même prêt sans différé sur 25 ans ne coûterait que 26 701,01 € pour un remboursement de 222,33 €/mois soit à peine 70 € de plus !

Mais ce prêt ne couvre pas à lui seul le prix de la maison.

Une famille de 4 personnes (2 adultes + 2 enfants) peut bénéficier de 60 200 € de prêt à taux zéro majoré (PTZ majoré pour les initiés !).  Je reviendrai sur les modalités de remboursement plus tard car il dépend des revenus.

Ca ne fait toujours pas le compte….

La famille bénéficie d’une aide de l’ANRU de 10 000 € et de la ville de 4 000 €. (Je n’ose imaginer que le prix de la maison donné prend déjà en compte cette aide.)

La famille qui n’a pas bien sûr d’apport personnel à besoin d’un prêt complémentaire de 54 800 € qui, je suppose, est un prêt PAS, bien qu’il ne soit pas très intéressant pour une famille de 2 enfants mais ma démonstration tient avec un prêt bancaire plus traditionnel (seul le montant de l’APL qui devient allocation logement change à la baisse).

Le prêt PAS est proposé par toutes les banques, le taux est à la libre discrétion du banquier, chez nous c’est le même taux que le prêt classique de même durée.

Chez nous, sans négociation de 5%, je suppose que l’on peut trouver moins mais le public des maisons à 15 € est jugé « peu cultivé » et jugé « à risque » par les banques donc pas vraiment de marge de négociation. Par contre, il y a un taux maxi légal est 6,85%, j’ai peur que certains bénéficient de ce taux.

Donc voila mon verdict.

5 classes de revenus.

_*revenus de 17 500€ annuel pour le couple*_

Pass Foncier
150€ sur 25 ans
414,55€ sur 10 ans

PTZ majoré
rien pendant 18 ans
418,06€ sur 12 ans

Prêt PAS
à 5% 320,36€ sur 25 ans
à 6,85% 382,09€ sur 25 ans

sur la base du taux de 6,85%
Remboursement initial = 532,09€
APL = 213,91€

coût global hors crédit d’impôt.
5% = 96052,33€
6,85% = 114571,63€

_*revenus de 21 900€ annuel pour le couple*_

Pass Foncier
150€ sur 25 ans
414,55€ sur 10 ans

PTZ majoré
69,68€ pendant 18 ans
418,06€ sur 9 ans

Prêt PAS
à 5% 320,36€ sur 25 ans
à 6,85% 382,09€ sur 25 ans

sur la base du taux de 6,85%
Remboursement initial = 600,77€
APL = 117,40€

coût global hors crédit d’impôt.
5% = 96052,33€
6,85% = 114571,63€

_*revenus de 26 300€ annuel pour le couple*_

Pass Foncier
150€ sur 25 ans
414,55€ sur 10 ans

PTZ majoré
167,22 pendant 15 ans
418,06€ sur 6 ans

Prêt PAS
à 5% 320,36€ sur 25 ans
à 6,85% 382,09€ sur 25 ans

sur la base du taux de 6,85%
Remboursement initial = 699,77€
APL = 27,19€

coût global hors crédit d’impôt.
5% = 96052,33€
6,85% = 114571,63€

_*revenus de 35 000€ annuel pour le couple*_

Pass Foncier
150€ sur 25 ans
414,55€ sur 10 ans

PTZ majoré
313,54€ sur 16 ans

Prêt PAS
à 5% 320,36€ sur 25 ans
à 6,85% 382,09€ sur 25 ans

sur la base du taux de 6,85%
Remboursement initial = 950,15€
pas d’APL

coût global hors crédit d’impôt.
5% = 96052,33€
6,85% = 114571,63€

_*revenus de 44 900€ annuel pour le couple (salaire maximal pour bénéficier de ce financement)*_

Pass Foncier
150€ sur 25 ans
414,55€ sur 10 ans

PTZ majoré
418,06€ sur 12 ans

Prêt PAS
à 5% 320,36€ sur 25 ans
à 6,85% 382,09€ sur 25 ans

sur la base du taux de 6,85%
Remboursement initial = 1089,50€
pas d’APL

coût global hors crédit d’impôt.
5% = 96052,33€
6,85% = 114571,63€

Le crédit d’impôt, la même chose pour tous. Un crédit d’impôt est remboursé sur le compte en septembre si le contribuable ne paye pas suffisamment (ou pas) d’impôt.

Prêt à 5%

la première année 1805,74

2ème année 981,30
3ème année 879,15
4ème année 866,37
5ème année 852,94

Prêt à 6,85%
la première année 2211,12
2ème année 1091,30
3ème année 1079,15
4ème année 1066,37
5ème année 1051,53

Je n’ai pas tenu compte des assurances, c’est trop variable selon l’âge et l’état de santé.

Mon avis sur le plan de financement.

Ce n’est pas trop mal , le coût global reste supportable si l’on garde le bien pour toujours et on est clairement pour les personnes au smic dans la maison à 15€ par jour durant 35 ans !

Ce qui me gêne :

1) La durée, il ne faut en aucun cas avoir besoin de vendre. Il y a bien une garantie avec le Pass Foncier, mais que vaut-elle vraiment ?

2) Quel type de garantie est prise par les banques quand le terrain ne vous appartient pas. L’hypothèque étant prise sur le terrain et les sociétés de caution mutuelle demande une promesse d’hypothéquer. A creuser.

3) La loi française dit que le propriétaire de la maison est le propriétaire de ce qui est construit dessus. On n’est donc pas propriétaire de sa maison tant que l’on a pas fini les 35 ans. Comment est la dommage ouvrage, est-elle nominative ? C’est indispensable car en cas de malfaçon ( et je crains qu’il y en ait) c’est le premier recours. Je ne suis pas sure qu’il soit vraiment possible de faire jouer la concurrence des banques, le montage est complexe et les banques sont frileuses avec le risque.

4) Le financement est très simple mais il va y avoir des phases où le remboursement sera bien plus important ( notamment entre 18 et 25 ans dans le premier cas) à un moment où il est certain que les APL ne seront pas versés. Je pense que malheureusement les salaires n’évoluent pas autant que ça. Il faut que le prêt soit fini avant la retraite, mais comme on risque de travailler jusqu’à 67 ans, on peut commencer le prêt à 35 ans !

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Ajout de dernière minute :

J’ai eu quelques précisions sur le projet par un des mes clients « vendeur » de maisons.

Ma question sur la prise d’hypothèque était fondée car aucune banque ne veut financer ces projets, sauf le Crédit Immobilier de France, à l’origine de ce que l’on a appelé « les subprimes français« , des taux variables non capés. Il semble qu’il y ait eu une modification du Pass Foncier au 1 juillet sur le problème de l’hypothèque.

Ce qui est certain, c’est que ce financement est flou même pour les spécialistes (banquier et spécialiste de l’immobilier) et surtout proche de l’usine à gaz prête à exploser.

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On l’aura compris : cette impression de flou règne même pour une banquière et pour un agent immobilier…

Alors, vous imaginez pour le commun des mortels que nous sommes !

Je te renouvelle tous mes remerciements, fidèle flambergienne digne héritière de Spinello Toloméi !

A suivre de près. (Et de prêt, aussi…)

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3 commentaires

  1. Le moretain dit :

    Ca fait froid dans le dos.
    Et dire qu’il y a des gens qui vont se faire avoir.

  2. p'tite souris dit :

    Remarquable « tour de passe-passe » !

  3. Avion sans pilote dit :

    Non seulement certains « se font avoir » mais vont s’endetter pour le restant de leurs jours et tout cela avec la bénédiction de l’Etat qui « encourage »ce genre de vente.

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